{"text":[[{"start":5.79,"text":"人生中，很少有什么里程碑比离开父母的家、搬进属于自己的住处更重要。但在世界各地许多城市和国家，这件事正变得越来越难。事实上，在大部分发达世界，二十多岁、甚至越来越多三十多岁的人发现，拥有住房已经变得遥不可及。"}],[{"start":26.009999999999998,"text":"近几十年来，年轻人的住房拥有率大幅下降。从英国、美国、爱尔兰、澳大利亚，到德国、意大利和荷兰，情况无不如此。但在危机最严重的地方，变得难以实现的不只是买房。就连找到一处出租房也已变得不可能，让数百万人的生活和生计陷入停滞。"}],[{"start":47.95,"text":"正如爱尔兰住房经济学家罗南•莱昂斯对我所说，在许多国家，我们如今看到的是这样一代人：暂时生活，亲密关系被挤到一边，组建家庭被推迟，工作调动减少，身后还伴随着长期、隐约而挥之不去的焦虑。"}],[{"start":65.21000000000001,"text":"政治家和政策制定者正日益注意到这一点。英国新任首相安迪•伯纳姆正推动大幅扩大政府建房。纽约市市长佐赫兰•马姆达尼也宣布了一系列政策和改革，包括冻结租金，以及简化那些经常拖延私营部门住房开发的规定。"}],[{"start":83.85000000000001,"text":"这就是为什么我们提出，为超过200万名租金受管制的租户冻结租金。这也是为什么我们提出，建设20万套真正负担得起的住房。"}],[{"start":94.32000000000001,"text":"这样的改革是解决住房危机的答案，还是可能让情况更糟？要理解这一点，我们需要先弄清住房危机究竟是什么。即使人口没有增长，今天的各国也需要更多住房。随着社会变得更加富裕，人们越来越不愿意住在多代同堂的家庭中；与此同时，预期寿命延长，以及结婚和建立伴侣关系的比例下降，都带来了对单人家庭更多的需求。"}],[{"start":120.59,"text":"此外，还有旧金山、纽约、伦敦和都柏林等所谓“超级明星城市”的崛起。这些城市既能创造高收入，也能吸引高收入，是经济和文化的发动机。随着它们在高薪行业和职位中占据主导地位，居住需求急剧上升，但住房数量通常没有同步增加。"}],[{"start":141.15,"text":"住房需求的性质也带来了困难。从旧金山到里斯本的城市都说明，当大量高收入者涌入、却遇上建设不足时，房价和租金往往会追随这些新增加的高收入而上涨，升至许多当地人负担不起的水平。"}],[{"start":157.22,"text":"爱尔兰首都都柏林集中体现了其中许多因素。人口快速增长，包括近期大量移民以及科技资金的涌入，使住房需求自2011年以来增加了40%。"}],[{"start":169.55,"text":"但住房数量的增幅只有需求增幅的一半，造成了发达世界中或许最严重的住房短缺。过去十年，租金大幅上涨，涨幅超过收入增长；2013年至2024年间，爱尔兰25至34岁、与父母同住的人口比例从19%增加到42%，增幅超过一倍，甚至比伦敦、纽约和旧金山更严重。"}],[{"start":193.99,"text":"高租金往往成为新闻头条，而承诺遏制租金可以赢得选票，马姆达尼成功的市长竞选就说明了这一点。但上涨的租金通常最好被视为潜在疾病的症状：住房短缺。减少短缺的措施应有助于抑制租金和房价，但只寻求缓解负担能力问题、却不处理根本短缺的政策，可能产生适得其反的效果。"}],[{"start":218.47,"text":"正如罗南•莱昂斯所说：租金管制可以减轻已有住房者的压力，却不能为没有住房的人提供住处。它们只能管理稀缺带来的影响，无法解决稀缺，甚至可能让问题恶化。"}],[{"start":232.42,"text":"一项分析逾100项有关租金管制影响的研究，也得出了这一结论。租金管制往往推高非管制住房的租金，减少新住房建设，并损害管制住房的质量，因为受限租金无法充分覆盖维护成本。它们甚至可能加剧不平等。"}],[{"start":250.48999999999998,"text":"尽管名声不佳，美国研究显示，大型企业房东在为低收入家庭提供住房方面发挥着重要作用。当这些房东在高收入城市买下独栋住宅并将其改为出租房时，收入最低的人也能负担得起在这些原本买不起房的城市居住。"}],[{"start":268.71,"text":"但一项于7月成为法律的大型住房法案，限制了这类机构可以买下并出租的住房数量和类型。一项表面上旨在改善住房负担能力的政策，可能反而使问题恶化。"}],[{"start":282.52,"text":"伦敦也犯过类似的错误。2010年代，首都大量高层开发项目由海外投资提供资金。但伦敦政治经济学院的研究发现，与普遍看法相反，这些住房并没有空置，而是绝大多数出租给了当地人。然而，过去10年附加费和其他监管规定增加后，大部分投资枯竭了，新建住房也随之减少。"}],[{"start":306.79999999999995,"text":"对一些人来说，这类论点听起来可能是在支持开发商或房东，但最受住房短缺影响的，恰恰是拥有最少的人。如今，高收入的年轻专业人士也更难住进父母当年住的那类房子。但无论放眼何处，低收入群体的处境都在以更快的速度急剧恶化。"}],[{"start":326.54999999999995,"text":"如果进一步看收入最低的三分之一人群，如今与父母或室友同住的年轻人比例，在都柏林为75%，在旧金山和伦敦为55%，在加拿大安大略省以及澳大利亚新南威尔士州为40%。近几十年来，所有这些比例都增加了两位数。"}],[{"start":345.21999999999997,"text":"除非城市愿意拒绝新的工作、收入增长和投资，否则住房短缺的答案说起来简单，做起来却很难：建设更多住房。问题是，我们如何抵达这一目标？大多数住房经济学家认为，放松对建房的限制，将鼓励私营部门建设更多住房，缓解短缺并压低房价和租金。但具体细节仍存在分歧。"}],[{"start":370.16999999999996,"text":"有大量记录详尽的案例表明，放松规划规则以及其他支持开发的政策，似乎推动了更多住房建设。但美国近期的一些研究发现，效果较弱，说明细节十分重要。"}],[{"start":383.60999999999996,"text":"最常被引用的“改革许可制度带来更多住房”案例来自新西兰。2016年，奥克兰大片地区重新划定用途分区，允许建设更高密度的住房。结果在供应和负担能力方面都很积极。新规允许的多户住宅建设迅速增长，租金上涨也不再那么快。实际上，经通胀调整后，租金保持不变。"}],[{"start":408.23999999999995,"text":"再看看得克萨斯州奥斯汀，它是美国最支持建设的城市之一。上个十年末，随着美国“阳光地带”各地住房需求上升，迈阿密等城市的供应未能跟上，租金因此飙升。但在奥斯汀，需求增加引发了规模巨大的住宅建设热潮，租金按实际价值计算反而下降。最重要的是，租金降幅最大的是低收入住房，该市住在自己房屋里的年轻人比例也从70%升至80%。"}],[{"start":438.78,"text":"不过，也有人并不信服，他们认为，以利润最大化为目标的私人开发商绝不会有意以足以令房价或租金暴跌的速度建设。奥斯汀的情况说明这种说法有一定道理。有迹象表明，开发商判断失误，建得过多。此后，他们大幅收缩开发，以免租金进一步下跌；如今奥斯汀的住房建设已降至15年来的最低水平。"}],[{"start":465.65,"text":"但只有当规则足够宽松、能够鼓励建设时，才有可能建造足够多的住房，使租金下降。在这方面，像奥斯汀这样的城市并不多见。奥克兰则展示了一个例子：如果规划自由化足够大胆，并聚焦于经济吸引力最大的地区，事情可以如何向好的方向发展。如果允许开发商在富裕且不断增长的城市的低密度地区建设新住房，大规模建设突然就会成为利润最大化的新选择。"}],[{"start":495.72999999999996,"text":"还有一些与奥斯汀和奥克兰相反的案例，同样证明了这一点：有些城市的监管非常严格，导致住房建设几乎冻结。最突出的例子仍然是伦敦和都柏林。不可预测的规划制度叠加在绿化带之上，或叠加在阻止城市向外扩张的其他规定之上，再加上昂贵的设计要求以及各种税费和收费。"}],[{"start":518.65,"text":"这类新规往往出于善意。安全、标准和环境保护都是值得追求的目标。但每一条新规都会增加新建住房的延误和成本。结果是，在这些超级明星城市，新建住房变得如此昂贵，以至于人们已经无法以住房能够建成的成本买下它们。"}],[{"start":538.38,"text":"在伦敦和都柏林，许多地块已经获得规划许可，但建设陷入停滞，因为按现行规定完工不仅意味着利润降低，还意味着亏损。如今，伦敦的新住房建设已跌至发达世界历史上任何城市有记录以来的最低水平之一。"}],[{"start":556.68,"text":"伦敦克罗伊登区的经历就是一个警示性案例。2018年，该区修改规定，允许房主把大型独栋住宅改建成紧凑型公寓楼。这些小型开发项目迅速发展起来，主要集中在一个名为珀利的郊区，增加了数百套按当地收入水平可负担的新公寓。住房供应和负担能力几乎一夜之间得到改善。"}],[{"start":581.1099999999999,"text":"但好景不长。其他居民抱怨施工带来的干扰以及区域面貌的变化。在下一次地方选举中，放宽分区政策成为反开发竞选者的主要议题，该区新任市长在短短四年后就废除了这项政策。公寓改建项目也随之迅速停止。"}],[{"start":599.7199999999999,"text":"相比之下，英国近年来最成功的住房建设案例之一出现在曼彻斯特。英国新任首相安迪•伯纳姆曾担任该市市长九年。过去十年，在地方官员与私人开发商密切合作后，市中心的建设蓬勃发展。他们调整了规定和激励措施，使住房能够在需求出现后迅速跟上。"}],[{"start":622.66,"text":"为什么一个项目得以持续，另一个却半途而废？曼彻斯特花了数年时间为即将到来的变化争取支持，而克罗伊登的计划从一开始就引发居民争议。此外，克罗伊登的计划在富裕郊区引发了扰民的建设活动；曼彻斯特的计划则集中于市中心小型城市地块上的高层公寓。因此，开发更符合周边环境，也较少打扰其他居民。"}],[{"start":649.49,"text":"但这正是推动住房建设面临的重大挑战之一：对开发商最具经济吸引力的地块，往往也是新建项目面临当地政治反对最强烈的地方。奥斯汀和曼彻斯特都表明，持久的开发往往需要数年时间进行周密规划和沟通，而不是一夜之间拨动某个单一的政策杠杆。"}],[{"start":670.12,"text":"总体而言，证据表明，放松建设限制可以解决住房短缺，尤其是在监管严格到令建设基本冻结的城市。但即使如此，放松管制也不足以为收入最低的人提供住房，特别是在需求最高的城市。"}],[{"start":686.17,"text":"即使在奥斯汀这样的成功案例中，尽管建设热潮持续，租赁驱逐仍在按照原有趋势发生。而曼彻斯特在建房方面显然是成功案例，但它过去的住房短缺如此严重，以至于新一轮建设热潮对成本和稀缺程度的影响仍然很小。"}],[{"start":704.68,"text":"租金涨幅超过收入，最贫困人群的住房负担能力恶化。被迫离开住房或因价格上涨而被挤出住房的人口比例，在全国处于最高水平之列。但关键是，曼彻斯特的租金涨幅仍低于其他建房较少的城市。"}],[{"start":722.29,"text":"这里的教训不是市场价住房建设没有帮助，而是住房短缺有时规模太大，即使建设速度创下纪录，也只能略微缓解问题。因此，推动私营部门建房至关重要，但国家始终会发挥重要作用。只是，在这里同样需要回答的问题是：国家应当如何发挥作用？"}],[{"start":743.12,"text":"安迪•伯纳姆认为，解决英国住房危机的答案，是大幅扩大政府资助的住房建设；他宣布计划在未来十年建设数万套政府支持的住房。"}],[{"start":753.68,"text":"北方十号将负责监督一项规模最大的市政住房建设计划，其规模为战后以来之最。"}],[{"start":760.7099999999999,"text":"但社会住房对居住者来说成本低，对提供者来说成本却很高。监管和规划的不确定性意味着，如今在英国建设任何类型的住房都如此昂贵，以至于大幅增加社会住房存量的代价将极其高昂，相当于把所得税率提高1便士。"}],[{"start":778.8399999999999,"text":"社会住房的支持者经常以奥地利首都维也纳或芬兰赫尔辛基为例。在那里，国有和国家补贴住房很普遍，住房成本相对较低。但这些城市建设的各种住房都远多于伦敦、纽约和旧金山等城市，这有助于为所有人压低房价和租金。在需求压力没有如今超级明星城市那么严重的时期，它们获得土地的成本也低得多。维也纳如今的人口仍低于一个世纪前。"}],[{"start":808.2399999999999,"text":"但如今，维也纳面临着许多与其他不断增长的高收入城市相同的挑战。住房建设速度正在下降，私营部门租金急剧上涨，不断上升的地价威胁着其社会住房建设项目的未来。这一切指向了答案中或许最重要的部分：同样可以帮助重启私人住房建设的宽松监管，也能通过降低租金、房价和地价，降低公共住房成本，从而减少国家补贴的规模。"}],[{"start":836.5699999999999,"text":"住房是今天高收入国家面临的最紧迫挑战之一，也是最棘手的难题之一。要实现目标，需要从各个角度、通过多条渠道采取行动。规划改革是关键一步，但单靠规划改革或国家支持，可能都不足以解决问题。"}],[{"start":854.01,"text":"要取得这样艰难的平衡，需要经过周密规划的政策、持续一致的沟通，以及与私营部门密切合作，削减那些已被证明适得其反的监管。一个地区有效的解决方案未必能照搬到其他地区，但不采取行动，将让数百万人的生活和生计继续陷入停滞。"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1786793889_3966.mp3"}