从2022年起，持续了二十年之久的国内房地产上行周期走过了拐点，至今已经连续三年走低。当前，房地产市场的调整已进入深水区，兼具周期性下行与结构性重构的特征，市场底部的形成过程预期复杂且漫长。那么，房地产价格何时才能见底走稳？目前房地产走势下，各方如何应对？
一、房地产价格何时见底？
国内房价何时见底？这是各方最关心的问题。要判断房地产的价格走势，除了要看租售比、租金回报率等硬性指标，还需从周期数据、人口结构约束、宏观政策协同以及国际经验等方面深入分析。
在中国的一线城市中，目前只有香港的房价已呈现见底走稳的趋势，其背后的强支撑是接近4%的租金回报率。而内地一线城市的租金回报率总体徘徊在2%左右（数据来源：贝壳研究院2024年报告），明显低于目前国内首套房贷平均利率约3.5%的水平（数据来源：中国人民银行2025年1月数据）。租金回报率高于房贷利率，使租金收入能覆盖房贷还款，是房地产投资重新具备吸引力的先决条件。仅从这一点看，这一条件的实现并非一朝一夕之功。
我们也可以从国际经验预判房地产调整周期：
A. 日本“失去三十年”的警示
日本在1990年代初房地产泡沫破裂后，进入了长期的经济停滞。在泡沫破裂之初，日本决策层虽然主动加息刺破泡沫，但严重低估了泡沫破裂造成的冲击。随后，政策应对思路不统一、措施缺乏针对性，导致货币政策陷入“流动性陷阱”。更关键的是，政府对金融风险重视不够，大量不良债权未得到有效处理，资产负债表修复迟迟无法推进，导致危机后资产负债表持续承压，严重压制了企业和居民的投资及消费，最终制约了经济和楼市的复苏。直到2009年，以东京核心区为代表的日本一线地区房价才真正见底，此时距离1990年的高点已反复下行了18年之久。
日本的经验表明，如果不能加速房企资产负债表的修复，未能果断、快速地处理不良资产，将可能面临调整期大幅拉长和深度加剧的风险。
B. 美国次贷危机后的快速修复
相比之下，美国在次贷危机后采取了快速、强力的干预措施，实现了较快的资产负债表修复和楼市复苏。美国通过快速降息、开启多轮量化宽松、购买和担保金融机构问题资产，并出台“住房救援计划”降低购房者负担，为楼市复苏奠定了基础。
美国模式的核心在于：在危机爆发后，政府迅速通过财政和货币手段介入，承接和清理了大量不良资产，从而优化了企业和居民的财务状况。这与日本在不良资产处理上的拖延形成了鲜明对比。
通过比较日本、美国应对房地产危机的经验，可以对国内本轮调整的潜在时长和深度形成更为清晰的认识。
我们还可以回顾国内房地产过去周期调整的特点与时长，预判本轮调整的走向：
根据历史周期复盘，中国房地产行业在2003年至今经历了四轮主要调整，此前的周期底部出现在2008—2009年、2011—2012年和2014—2015年。调整时间都在2年以内，随后回归上行轨道。
然而本轮自2021年开始的房地产市场调整，在深度和广度上均超过了以往的周期性波动。当前这轮周期与历史不同，其下行阶段的基本面情况更为严峻。从投资和需求两端来看，本轮周期的降幅都比以往几次大得多。
当前市场萎缩的核心驱动力在于信用链条的崩溃与供给侧的快速收缩，而非单纯的需求疲软。本轮调整源于“三条红线”等宏观审慎政策触发的房企流动性危机。由于金融机构对房企信心的彻底崩溃，导致房地产开发投资持续大幅收缩。根据中指研究院预测，即使到2026年，全国新建商品房销售面积的同比降幅预计也仅收窄至6.2%，而房地产投资预计仍将同比下降11%。这种供给侧的持续缩量，正是市场在进行痛苦的自发去杠杆和去库存过程。因此，只有通过政府主导的金融协调机制彻底重构行业信用，市场才能真正具备见底的基础。
在价格表现上，市场呈现出显著的结构性分化：上海、深圳等地的豪宅热销，中指研究院统计数据显示，2025年截至12月16日，上海总价2000万元以上住宅成交3402套，成交金额1392亿元；北京总价2000万元以上住宅成交1358套，成交金额405亿元；广州总价2000万元以上住宅成交858套，成交金额285亿元；深圳总价2000万元以上住宅成交699套，成交金额250亿元。新房价格的“韧性”往往受到优质项目入市、结构性改善需求支撑以及开发商促销策略的影响。然而，二手房市场作为存量流动性的体现，其价格持续下跌并延续“以价换量”的态势，反映了居民对自身资产负债表和未来收入预期的担忧。二手房市场的疲软是检验真实市场信心的试金石。若居民对资产价值预期持续悲观，并急于通过折价出售来变现，则市场信心将难以修复，这构成了当前市场面临的最大挑战。
考虑到国内房地产本轮周期下行阶段的基本面降幅已大于2008年，市场不应抱有短期内快速复苏的幻想。本轮调整的速度将取决于对开发商不良资产的处置力度。如果处置果断且政策具有全局思维，有望缩短调整期；如果处置缓慢，调整时长则可能趋向日本模式。
房地产市场的长期走势受宏观结构性因素的制约，尤其是人口结构和家庭杠杆率，这些因素决定了市场不可能重回过去的高速增长模式。
过去中国房地产的繁荣是建立在庞大人口数量的增长和快速城镇化基础上的。然而，这一基础正在发生根本性逆转：
首先是老龄化效应：人口老龄化程度的加剧会直接延缓住房消费。通过研究人口结构与房价的关系，结果表明老年人口抚养比的增加将导致房价下跌。联合国数据显示，中国的人口红利预计在2025年下降到全球平均水平。青年人口增长率放缓，老年人口增长速度加快，这意味着曾经推动房价每年上涨20%—30%的青壮年购房主力军（25-30岁）已不再是永久性的增长因素。
其次是结构性需求重构：中国人口增速在2015年后进入下降通道，到2020年60岁以上人口已达到2.5亿（数据来源：国家统计局），这是中国房地产供需结构出现拐点的重要时间窗口。因此，未来的房地产市场见底之后，在一段长时间内不太可能再回到过去的峰值，而是收敛到一个新的、长期可持续的年均销售面积。中指研究院预测未来稳定的7亿-8亿平方米的年均销售面积，正是对这一结构性需求阈值的量化体现。
再次是城镇化进程与家庭高杠杆率的制约：我国城镇化进程已进入新阶段，2023年城镇化率达65.2%（数据来源：国家统计局），其增长速度和边际效应对房地产增量的拉动作用明显减弱。未来的增量需求将更加依赖于现有城镇人口的市民化以及城市群内部的二次迁移，而非大规模的新增人口涌入。
此外，国内居民总体杠杆率已经不低，对政策刺激空间构成了显著限制。即使政府有刺激市场的意愿，也难以像过去那样通过大规模的信贷宽松来推动需求。在高杠杆背景下，需求端政策的刺激效果也会被居民对未来收入和资产价格的悲观预期所抵消。
因此，未来房价调整完成后维持在合理范围内波动已经是比较理想的场景，再次暴涨基本没有可能。
国内目前的政策路径，即采用大规模、精准的结构性工具（如“白名单”机制）来解决项目交付问题，同时坚持宏观审慎，试图在“美日模式”之间找到平衡点。旨在避免日式的长期衰退，同时避免美式的大水漫灌。
而且，我国是世界上最大的房地产市场，不同地区的差异非常大，因此对中国房地产市场底部的判断，不能采用单一指标或统一时间表，而必须区分城市能级。
总而言之，中国房地产这一轮下行的见底过程可能非常漫长。将其定性为L形调整，让市场最终在低水平上实现企稳，而非期待快速的V形反转，是比较现实的。
二、下行周期中各方如何应对？
1. 政策应对与金融风险化解
国内房地产市场能否快速见底，在很大程度上取决于政策应对的力度、协同性以及对行业信用链条的修复程度。
中央对稳定房地产市场的态度明确，预计更多增量政策将在“十五五”开局之年（2026年）加速落地，政策力度也有望进一步加大，以确保经济增长目标（或仍设定在5%左右）的实现。
未来的政策导向将从过去强调的“控增量”转向“优存量”。在供给端缩量有助于市场库存下降、推动供求关系改善的同时，政府将持续推动预售制度完善、现房销售试点扩大等长效机制落地。此外，保障性租赁住房、城市更新等领域将获得更多政策支持，以适应人口结构变化和城镇化新阶段的需求，为新建商品房市场的总量收缩提供缓冲，实现房地产行业与国民经济的协调发展。
“白名单”机制（城市房地产融资协调机制）是本轮调整中最重要的逆周期调节手段，其核心目标是化解房企流动性风险，保障“保交楼”。该机制从2024年四季度起至今一直在加速落地。截至2025年年初，金融监管总局公布的数据显示，商业银行审批通过的“白名单”项目贷款已超过5万亿元。这一规模相当于上海市2023年全年的GDP（约4.72万亿元），表明监管层稳定市场的决心和投入的资源力度巨大。具体到地方层面，例如江苏省“白名单”项目累计放款金额达到4127亿元，位居全国前列。
“白名单”机制的加速落实超额完成了年度目标，对市场平稳健康运行具有多维度助力：它有效修复了购房者对期房市场的信心，推动住房消费回归理性；加速了行业风险出清，为优质企业营造更健康的发展环境；推动了行业从高杠杆扩张向高质量发展转型。
然而，需要明确的是，“白名单”机制主要针对项目层面的流动性问题（保交楼），它解决了购房者的信心危机（避免烂尾），但尚未彻底解决房企主体的资产负债表危机（企业信用违约）。在需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力下，供给端政策若仅聚焦于项目层面，企业信用则难以得到全面修复，房企违约仍时有发生。重构行业信用链条、重塑行业信心，是打通销售及融资渠道形成良性循环的关键。这需要宏观政策更多发力，在提振居民信心的同时，通过更有选择性地收购企业不良资产、政府信用注资支持、股权融资等方面提供政策支持，才能加速房企资产负债表的修复。
2. 开发商的战略转型建议
对于房地产开发企业而言，行业已告别高杠杆扩张时代，必须彻底向新发展模式转型。转型期的实效性与力度直接决定开发商未来的生存能力，即聚焦现金流与核心城市与商业模式转型。
3. 对金融机构的战略建议
目前的房地产市场走势显然也为过去持续为房地产行业提供融资服务的金融机构带来持续的压力。当前形势要求金融机构采取积极的风险管理和资产重构策略，即加速不良资产处置与优化信贷资源配置。
4. 普通投资人的应对准备
从住宅使用者的角度，房地产市场长期调整，房价越来越便宜其实是好事：自己看中的房子，价格便宜了，能负担得起，那就随时买吧。无论是新上车买第一套，还是持续换房改善，我认为秉持“能负担”的原则来买，就错不了。
从买房投资的角度，我认为在比较长的一段时间内，很难期待国内房价有可持续的上升空间。基准情景下，随着各种“稳增长”政策稳步推进，经济温和增长5%左右，信用风险逐步化解，白名单机制有效而开发商及金融机构的资产负债表缓慢修复，2026年下半年到2027年上半年之间整体市场实现销售量企稳，价格趋平，之后形成L形底部，房地产行业进入低速增长，与结构性需求收缩相适应。若是出现滞后情景，则是宏观审慎框架难以平衡稳增长与防风险，信用风险持续爆发，政策效果不彰，房企资产负债表修复缓慢，那么，房地产市场就会进入长期调整。因此，投资人宜耐心观望以等待楼市出现更好的买点。
综上所述，我认为今后一线与核心二线城市的房地产市场比较容易出现结构性机会，因为这些市场有持续的人口净流入、高能级产业支撑，同时也是金融机构“白名单”信贷资源优先倾斜的对象。而三、四线城市的需求侧弹性不足，库存高企，政策刺激在这些地区的有效性存在不确定性。其见底将是一个漫长、深度的L形调整过程，主要任务是去库存。
作为国内投资人，未来很长一段时间内，再不需要经历过去十年房价大涨大跌的悲喜剧、也不需要在房价持续大涨时要到处去抢房而焦虑、更不需要在未来房价大跌时又因背负超出自己负担能力的房贷债务而不安……这或许也是一种理性的回归。毕竟除了房地产，我们还有诗与远方。
注：本文仅代表作者个人观点
本文编辑徐瑾 jin.xu@ftchinese.com